Promesas de compraventa de vivienda: ¿qué pasa si una de las partes no puede comprar?

Si una persona realiza un pago por la reserva de una vivienda y posteriormente no puede concretar la compra por razones justificadas, tiene derecho a recuperar el dinero pagado, sin que se le apliquen penas o sanciones.

La compra de una vivienda es uno de los pasos más importantes para las familias, y por ello es fundamental que las empresas del mercado inmobiliario cumplan con las reglas claras que establece la Ley del Consumidor, evitando abusos y garantizando el equilibrio en las relaciones de consumo.

Con el objetivo de aclarar cómo se aplican estos derechos en las etapas previas a la compra definitiva, el SERNAC emitió la circular interpretativa sobre contratos preparatorios en el mercado inmobiliario, que establece cómo la normativa aplica tanto a los contratos preliminares como a los definitivos de compraventa.

En su etapa preparatoria, los consumidores suelen firmar reservas o promesas de compraventa, donde se establecen las condiciones para la futura adquisición de la vivienda. Estos contratos también están regidos por la Ley del Consumidor, lo que significa, entre otras cosas, que las empresas deben cumplir con los deberes de información previa a la celebración de los contratos que establece dicha ley, y además la prohibición de establecer cláusulas abusivas en ellos.

¿QUÉ PASA SI UNA PERSONA NO PUEDE COMPRAR?

Uno de los principales temores para las personas consumidoras es iniciar el proceso de compra de un inmueble y no poder llegar a concretarlo. De hecho, una consumidora, en su reclamo ingresado ante el Servicio, explica: 

“Realicé un promesa de compra de una casa y en sus políticas estaba informado que en caso de que los bancos no aprobaran el crédito hipotecario me devolverían el dinero, ahora se niegan y no respetan sus políticas indicadas por ellos en el contrató en pagina 7 ítem 4 y 5”, explicó el texto.

Otro caso señaló: “Firme promesa de compraventa para adquirir un departamento dando un pie de $18.000.000 aproximadamente. El banco me informa que lamentablemente no puede darme el crédito hipotecario” y agregó: “Me comunique con la inmobiliaria a través de correo electrónico y llamadas telefónicas, para la devolución del pie ya que ellos también están al tanto del rechazo del crédito por parte de la institución financiera y no he obtenido ninguna respuesta por parte de ellos”.

En tal sentido, el SERNAC subraya que si un consumidor realiza un pago por la reserva de una vivienda y posteriormente no puede concretar la compra por razones no imputables al propio consumidor –como el rechazo de un crédito hipotecario– tiene derecho a recuperar el dinero pagado, sin que se le apliquen penas o sanciones. 

Los tribunales de justicia han confirmado que es abusivo que las empresas se queden con todo el "pie" pagado por el consumidor al firmar un contrato preliminar, si el negocio no se concreta por razones que no son culpa de la persona. Esto va en contra de lo que establece la Ley del Consumidor.

"Queremos que las familias chilenas se sientan seguras al dar un paso tan importante como comprar una vivienda. Las inmobiliarias no pueden imponer multas cuando un proyecto no se concreta por razones justificadas, mientras ellas siguen teniendo la posibilidad de revender la propiedad sin pérdidas", señaló el Director Nacional del SERNAC, Andrés Herrera.

En modalidades como las compras en verde, la Ley General de Urbanismo y Construcción también protege al consumidor mediante la obligación de las empresas de contratar pólizas de seguro, que garantizan la devolución de los montos pagados en caso de que el proyecto no se concrete.

Sin embargo, el ente fiscalizador advirtió que algunas cláusulas abusivas penalizan al consumidor si el contrato no se concreta, mientras que las empresas no enfrentan sanciones similares en caso de atrasos o incumplimientos. 

Este desequilibrio vulnera los derechos de los consumidores, pues las inmobiliarias, incluso en caso de desistimiento, pueden volver a vender la unidad sin pérdidas, e incluso a un mejor precio. Entre las cláusulas abusivas destacadas se encuentran:

• Imposición de multas al consumidor si no concreta la compra por razones no imputables a éste.
• Falta de sanciones a las empresas en caso de retrasos o incumplimientos.
• Exigencia de aceptación sin información suficiente sobre planos o especificaciones técnicas.

El SERNAC hace un llamado al mercado inmobiliario a respetar la Ley del Consumidor en todas las etapas de la compra, incluyendo las fases preliminares como reservas o promesas de compraventa. Por su parte, las personas consumidoras que sientan vulnerados sus derechos pueden recurrir al SERNAC para obtener orientación o presentar reclamos.

Frente a problemas con las empresas de este rubro, el SERNAC invita a los consumidores a ejercer su derecho a reclamo, llamando gratis al 800 700 100 o ingresando a www.sernac.cl con la Clave Única.